റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയില്‍ സമൂല പരിവര്‍ത്തനം; മോശം പ്രവണതകളെ ഇല്ലാതാകും; വ്യാജ പരസ്യങ്ങളിലൂടെ വില്‍പ്പനക്ക് അറുതി

ഹര്‍ദീപ് എസ് പുരി

 (കേന്ദ്ര ഭവന നിര്‍മ്മാണ നഗരകാര്യ മന്ത്രി )

നാഗരിക ഇന്ത്യയുടേയും റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് രംഗത്തിന്റേയും ചരിത്രം രണ്ട് ഘട്ടങ്ങളിലായി എല്ലായ്‌പ്പോഴും ഓര്‍മിക്കപ്പെടും- ആര്‍ ഇ ആര്‍ എയ്‌ക്ക് മുമ്പും ആര്‍ ഇ ആര്‍ എയ്‌ക്ക് ശേഷവും

മോദി ഗവണ്‍മെന്റിനെ സംബന്ധിച്ചിടത്തോളും വിശ്വാസപ്രമാണമാണ് ഉപഭോക്തൃ സംരക്ഷണം. ഏതൊരു വ്യവസായത്തിന്റേയും ആധാരശില ഉപഭോക്താക്കളായതിനാല്‍ ആ വ്യവസായങ്ങളുടെ വികസനത്തിനും വളര്‍ച്ചക്കും ഉപഭോക്താക്കളുടെ താല്‍പര്യങ്ങള്‍ സംരക്ഷിക്കുക എന്നത് പ്രധാനപ്പെട്ട കാര്യമാണ്. ഭരണത്തിലേറി ഒന്നര വര്‍ഷത്തിനുള്ളില്‍ മോദി ഗവണ്‍മെന്റ് ഒരു ദശകത്തിലധികമായി തയ്യാറാക്കിക്കൊണ്ടിരുന്ന റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റി (ആര്‍ ഇ ആര്‍ എ) 2016 മാര്‍ച്ചില്‍ നടപ്പിലാക്കി.

നാളിതുവരെ നിയന്ത്രണങ്ങള്‍ ഇല്ലാതിരുന്ന ഒരു മേഖലയിലാണ് റേറ ഭരണനിര്‍വഹണം നടപ്പിലാക്കിയത് . നോട്ടുനിരോധനത്തിനും ജി എസ് ടിക്കും ഒപ്പം ഇത് വലിയ അളവില്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിലെ കള്ളപ്പണം ഇല്ലാതാക്കിയെന്നാണ് കണക്കാക്കുന്നത്.

റേറ മാറ്റത്തിനുള്ള വകുപ്പുകള്‍ ഉള്‍ക്കൊള്ളുന്നതും റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയില്‍ തുടര്‍ന്നു വരുന്ന മോശം പ്രവണതകളെ ഇല്ലാതാക്കാന്‍ ഉതകുന്നതുമാണ്. നിര്‍ദിഷ്ട അധികാര സ്ഥാപനങ്ങളുടെ പദ്ധതി അംഗീകാരം കൂടാതെയോ റെഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റിയില്‍ രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യാതെയോ ഒരു പ്രോജക്റ്റും വിറ്റഴിക്കാന്‍ പാടില്ലെന്ന് നിയമം അനുശാസിക്കുക വഴി, വ്യാജ പരസ്യങ്ങളിലൂടെ വില്‍പ്പന നടത്തുന്ന പ്രവണതയ്‌ക്ക് അറുതി വരുത്തുകയാണ്.

ഫണ്ട് വക മാറ്റുന്നത് ഒഴിവാക്കാന്‍ പ്രൊമോട്ടര്‍മാര്‍ക്ക് ‘പദ്ധതി അടിസ്ഥാനത്തിലുള്ള പ്രത്യേക ബാങ്ക് അക്കൗണ്ടുകള്‍’ നിര്‍ബന്ധമാക്കിയിരിക്കുന്നു. ആശാസ്യമല്ലാത്ത കച്ചവടം ഇല്ലാതാക്കാന്‍ ‘കാര്‍പെറ്റ് പ്രദേശം’ അടിസ്ഥാനമാക്കി യൂണിറ്റ് വലിപ്പം വെളിപ്പെടുത്തണമെന്നത് നിര്‍ബന്ധമാക്കി. നിര്‍ദിഷ്ട സ്ഥിര ഓഹരികളില്‍ ‘തുല്യ പലിശ’ പ്രൊമോട്ടറോ വാങ്ങുന്നയാളോ വഹിക്കണമെന്ന് ശുപാര്‍ശ ചെയ്യുന്നു. ഇതടക്കം നിയമത്തിലെ വകുപ്പുകള്‍ മേഖലയിലെ അസമത്വവും അനീതിയും ഇല്ലാതാക്കി ഉപഭോക്താവിനെ ശാക്തീകരിക്കുന്നതിന് സഹായിക്കുന്നു.

ഈ നിയമം ചര്‍ച്ചയിലിരുന്ന സമയത്ത് നിയമം വരുന്നത് തടയാനും മറ്റുമുള്ള ശ്രമങ്ങളെ അതിജീവിച്ചാണ് നിയമം നടപ്പിലാക്കിയത്.

നിരവധി വര്‍ഷത്തെ ചര്‍ച്ചകള്‍ക്ക് ശേഷം 2013ല്‍ യു പി എ ഗവണ്‍മെന്റ് ബില്‍ രാജ്യസഭയില്‍ അവതരിപ്പിച്ചു. 2013ലെ ബില്ലും 2016ലെ നിയമവും തമ്മിലുള്ള പ്രകടമായ വ്യത്യാസം ശ്രദ്ധിക്കേണ്ടതാണ്. രാജ്യത്ത് വീട് വാങ്ങാന്‍ തയ്യാറെടുക്കുന്നവരുടെ താല്‍പര്യങ്ങള്‍ സംരക്ഷിക്കാനുള്ള മോദി ഗവണ്‍മെന്റിന്റെ പ്രതിബദ്ധത ഈ നിയമത്തില്‍ പ്രകടമാണ്.

2013ലെ ബില്‍, പണി പുരോഗമിക്കുന്ന പ്രോജക്റ്റുകളെയോ വാണിജ്യ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റിനെയോ സ്പര്‍ശിക്കുന്നുണ്ടായിരുന്നില്ല. രജിസ്‌ട്രേഷനുള്ള നടപടിക്രമങ്ങള്‍ സങ്കീര്‍ണമായിരുന്നതിനാല്‍ ഭൂരിഭാഗം പദ്ധതികളും രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യാതെ പോകുമായിരുന്നു. വകുപ്പുകളിലെ പഴുതുകള്‍ 2013ലെ ബില്ല് അര്‍ത്ഥരഹിതമായും ഉപഭോക്താക്കളുടെ താല്‍പര്യത്തിനെതിരായും മാറി.

2014ല്‍ മോദി ഗവണ്‍മെന്റ് അധികാരത്തിലേറിയ ശേഷം 2013 ബില്ലിനെക്കുറിച്ച് വിദഗ്ധ ചര്‍ച്ചകള്‍ നടത്തി. അതിന്റെ ഫലമായി നിര്‍മാണം പുരോഗമിക്കുന്ന പ്രോജക്റ്റുകളേയും വാണിജ്യ പ്രോജക്റ്റുകളേയും ബില്ലിന്റെ പരിധിയില്‍ കൊണ്ടുവന്നു. പരമാവധി പ്രോജക്റ്റുകളെ ബില്ലിന്റെ പരിധിയില്‍ കൊണ്ടുവരാന്‍ രജിസ്‌ട്രേഷന്‍ നൂലാമാലകള്‍ ലളിതമാക്കി. പ്രധാനമന്ത്രി നരേന്ദ്ര മോദിയുടെ നിശ്ചയദാര്‍ഢ്യവും ദൃഢനിശ്ചയവും ഇല്ലായിരുന്നെങ്കില്‍ ആര്‍ ഇ ആര്‍ എ നടപ്പില്‍ വരില്ലായിരുന്നു.

2013ല്‍ ബില്‍ പാര്‍ലമെന്റില്‍ പാസാകാന്‍ കാത്തിരിക്കെ 2012ല്‍ മഹാരാഷ്‌ട്രയിലെ കോണ്‍ഗ്രസ് ഗവണ്‍മെന്റ് നിയമസഭയില്‍ സംസ്ഥാനത്തിനായി ഒരു നിയമം അവതരിപ്പിക്കുകയും 2014 പൊതുതെരഞ്ഞെടുപ്പിന് 2 മാസം മുമ്പ് 2014 ഫെബ്രുവരിയില്‍ ഭരണഘടനയുടെ 254ാം വകുപ്പ് പ്രകാരം രാഷ്‌ട്രപതിയുടെ അനുമതി വാങ്ങുകയും ചെയ്തു. അതിനാല്‍ മഹാരാഷ്‌ട്രയില്‍ ആര്‍ ഇ ആര്‍ എ നടപ്പാക്കാനായില്ല.

ഈ നടപടികളുടെ വിരോധാഭാസമെന്ന നിലയില്‍ കേന്ദ്രത്തിലെയും മഹാരാഷ്‌ട്രയിലേയും കോണ്‍ഗ്രസിനും കേന്ദ്രം ഭരിക്കുന്ന യു പി എ ഗവണ്‍മെന്റിനും കടുത്ത വിമര്‍ശനങ്ങളാണ് നേരിടേണ്ടി വന്നത്. മഹാരാഷ്‌ട്ര സര്‍ക്കാരിന്റെ നിയമം ഉപഭോക്തൃ സൗഹൃദമല്ല എന്ന് ഏതൊരാള്‍ക്കും മനസിലായതോടെ സംശയങ്ങള്‍ ഉയര്‍ന്നു. യുപിഎയ്‌ക്ക് ഒരിക്കലും ആര്‍ ഇ ആര്‍ എ നടപ്പിലാക്കണമെന്ന ആത്മാര്‍ത്ഥമായ ആഗ്രഹമില്ലായിരുന്നുവെന്ന് അതോടെ വ്യക്തമായി.

പൊതു തെരഞ്ഞെടുപ്പിന് തൊട്ടു മുമ്പ് പരിപൂര്‍ണമല്ലാത്തതും ചേര്‍ച്ചയില്ലാത്തതുമായ ഒരു നിയമം ഉണ്ടാക്കി ഭരണഘടനയുടെ 254ാം വകുപ്പ് പ്രകാരം രാഷ്‌ട്രപതിയുടെ അനുമതി വാങ്ങി രാഷ്‌ട്രീയം കളിച്ച യുപിഎ തങ്ങളുടെ പാര്‍ട്ടി ഭരിക്കുന്ന ഒരു സംസ്ഥാനത്ത് നിയമം നടപ്പിലാക്കിയതോടെ മഹാരാഷ്‌ട്രയില്‍ വീടുവാങ്ങുന്നവരുടെ താല്‍പര്യങ്ങള്‍ സ്ഥിരമായി സംരക്ഷിക്കപ്പെടാത്ത നിലയിലേക്ക് മാറി.

ആര്‍ ഇ ആര്‍ എയിലെ 92ാം വകുപ്പ് റദ്ദാക്കി മോദി ഗവണ്‍മെന്റ് നിയമം ഉപഭോക്തൃ സൗഹൃദമാക്കി മാറ്റി. നിയമം റദ്ദാക്കാന്‍ അധികാരം നല്‍കുന്ന ഭരണഘടനയിലെ 254ാം അനുച്ഛേദത്തിന് കീഴില്‍ വരുന്ന വകുപ്പാണ് മോദി ഗവണ്‍മെന്റ് ഉപയോഗിച്ചത്. 2014 ഒക്ടോബറില്‍ മഹാരാഷ്‌ട്രയില്‍ ബിജെപി അധികാരത്തില്‍ വന്ന സാഹചര്യത്തിലാണ് നിയമം റദ്ദാക്കിയത്.

2016 മാര്‍ച്ചില്‍ പാര്‍ലമെന്റില്‍ നിയമം അവതരിപ്പിച്ചതോടെ ആര്‍ ഇ ആര്‍ എ-യോടുള്ള ഞങ്ങളുടെ ഉത്തരവാദിത്തം അവസാനിച്ചില്ല. രാജ്യത്താകമാനമുള്ള ഹൈക്കോടതികളില്‍ ആര്‍ ഇ ആര്‍ എ-യുടെ നിയമസാധുത ചോദ്യം ചെയ്യുന്ന റിട്ട് ഹര്‍ജികള്‍ വന്നു. ഡിസംബര്‍ 2017ല്‍ രണ്ട് ആഴ്ചയോളം വാദം കേട്ട ബോംബെ ഹൈക്കോടതി ആര്‍ ഇ ആര്‍ എ-യെക്കുറിച്ചുള്ള എല്ലാ സംശയങ്ങളും ദൂരീകരിച്ച് ആര്‍ ഇ ആര്‍ എ നിയമവിധേയമാണെന്ന് വിധിച്ചു.

ആര്‍ ഇ ആര്‍ എ സഹകരണാധിഷ്ഠിത ഫെഡറലിസത്തിന്റെ പ്രാഥമിക നടപടിയാണ്. കേന്ദ്ര ഗവണ്‍മെന്റ് രൂപപ്പെടുത്തിയ നിയമമാണെങ്കിലും നിയമങ്ങള്‍ പ്രഖ്യാപിക്കുന്നതും റെഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റികള്‍, അപ്പലേറ്റ് ട്രിബ്യൂണല്‍ തുടങ്ങിയവയെ നിയമിക്കുന്നതും സംസ്ഥാന സര്‍ക്കാരുകളാണ്. റെഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റികള്‍ ഓരോ ദിവസത്തേയും പ്രവര്‍ത്തനങ്ങള്‍ വിലയിരുത്തുകയും തര്‍ക്കങ്ങള്‍ തീര്‍ക്കുകയും പ്രൊജക്ട് സംബന്ധമായി സജീവമായ ഒരു വെബ്‌സൈറ്റ് പ്രവര്‍ത്തിപ്പിക്കുകയും വേണം.

അതേ സമയം ഭരണഘടനാ ലംഘനത്തിന്റേയും മോശം ഭരണത്തിന്റേയും ഉദാഹരണമായി പശ്ചിമ ബംഗാള്‍ ഗവണ്‍മെന്റ് ദി വെസ്റ്റ് ബംഗാള്‍ ഹൗസിംഗ് ഇന്‍ഡസ്ട്രി റെഗുലേഷന്‍ ആക്ട് (ഡബ്ല്യൂ ബി എച്ച് ഐ ആര്‍ ആ) എന്ന പേരില്‍ 2017ല്‍ സംസ്ഥാനത്തിനായി പ്രത്യേക നിയമം രൂപീകരിക്കുകയുണ്ടായി.

കേന്ദ്ര ഗവണ്‍മെന്റ് നിരന്തര ശ്രമം നടത്തിയിട്ടും പശ്ചിമ ബംഗാള്‍ സര്‍ക്കാര്‍ ആര്‍ ഇ ആര്‍ എ നടപ്പിലാക്കാന്‍ തയ്യാറായില്ല. ഇത് സംസ്ഥാനത്തു വീടു വാങ്ങുന്നവര്‍ക്ക് കനത്ത നഷ്ടമായി മാറി. കേന്ദ്രം ഇക്കാര്യത്തില്‍ ഒരു നിയമം രൂപപ്പെടുത്തുന്നു എന്ന് അറിയാമായിരുന്നിട്ടും പശ്ചിമ ബംഗാള്‍ സര്‍ക്കാര്‍ 254ാം വകുപ്പ് പ്രകാരം ഡബ്ല്യു ബി എച്ച് ഐ ആര്‍ എ (WBHIRA) നടപ്പിലാക്കാന്‍ രാഷ്‌ട്രപതിയുടെ അനുമതി വാങ്ങി.

പശ്ചിമ ബംഗാള്‍ ഗവണ്‍മെന്റ് ഈ നടപടിയിലൂടെ ഭരണഘടനാ മൂല്യങ്ങള്‍ ലംഘിച്ചതായി കാണിച്ച് സുപ്രീം കോടതിയില്‍ ഒരു പൊതുതാല്‍പര്യ ഹര്‍ജി സമര്‍പ്പിക്കപ്പെട്ടു. അടുത്ത് തന്നെ WBHIRA ഭരണഘടനാ വിരുദ്ധമാണെന്ന് പ്രഖ്യാപിക്കപ്പെടുകയും ‘ഒരു രാജ്യം ഒരു ആര്‍ ഇ ആര്‍ എ’ എന്ന സാഹചര്യം വരികയും നിയമത്തിന്റെ ഗുണം പശ്ചിമ ബംഗാളിലെ ഉപഭോക്താക്കള്‍ക്കു ലഭിക്കുകയും ചെയ്യുമെന്നാണ് എന്റെ പ്രതീക്ഷ.

2017 മെയ് മാസത്തില്‍ ആര്‍ ഇ ആര്‍ എ നടപ്പില്‍ വന്ന ശേഷം 24 സംസ്ഥാനങ്ങളും കേന്ദ്ര ഭരണ പ്രദേശങ്ങളും നിയമത്തെക്കുറിച്ചുള്ള വിജ്ഞാപനം പുറപ്പെടുവിച്ചു. 30 സംസ്ഥാനങ്ങളും കേന്ദ്ര ഭരണ പ്രദേശങ്ങളും റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റികള്‍ രൂപീകരിച്ചു. 26 എണ്ണം അപ്പലേറ്റ് ട്രിബ്യൂണല്‍സ് സ്ഥാപിച്ചു. 26 റെഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റികള്‍ ആര്‍ ഇ ആര്‍ എയുടെ പ്രവര്‍ത്തനത്തിന്റെ ജീവനാഡിയായ, പ്രോജക്റ്റുകളുടെ സുതാര്യതയും മറ്റും പ്രദര്‍ശിപ്പിക്കുന്ന വെബ്‌സൈറ്റുകള്‍ ആരംഭിച്ചു.

ഏകദേശം 60,000 റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് പ്രോജക്റ്റുകളും 45,723 എസ്റ്റേറ്റ് ഏജന്റുമാരും റെഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റികളില്‍ രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്തു കഴിഞ്ഞു. ഫാസ്റ്റ് ട്രാക്കായി പ്രവര്‍ത്തിക്കുന്ന സംവിധാനത്തില്‍ ഉപഭോക്തൃ തര്‍ക്കങ്ങള്‍ പരിഹരിക്കാനും മറ്റും 22 സ്വതന്ത്ര ജുഡീഷ്യല്‍ ഉദ്യോഗസ്ഥരെ നിയമിച്ചു. ഇതിനകം ഇവിടെ 59,649 പരാതികള്‍ പരിഹരിക്കപ്പെട്ടു. ഇത് ഉപഭോക്തൃ കോടതികളുടെ അമിത ജോലിഭാരം കുറച്ചു.

സെബി ഷെയര്‍ മാര്‍ക്കറ്റിന് എന്താണോ അതുപോലെയാണ് ആര്‍ ഇ ആര്‍ എ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലക്ക്. ആര്‍ ഇ ആര്‍ എയുടെ വരവോടെ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖല പുതിയ ഉയരങ്ങള്‍ തേടുക

യാണ്. ഞാന്‍ എല്ലായ്‌പ്പോഴും പറയാറുള്ളത് പോലെ നാഗരിക ഇന്ത്യയുടേയും റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് രംഗത്തിന്റേയും ചരിത്രം രണ്ട് ഘട്ടങ്ങളിലായി എല്ലായ്‌പോഴും ഓര്‍മിക്കപ്പെടും- ആര്‍ ഇ ആര്‍ എക്ക് മുമ്പും ആര്‍ ഇ ആര്‍ എക്ക് ശേഷവും.