സ്മാര്‍ട്ട് നഗരങ്ങള്‍ക്ക് വേണ്ടത് ഭൂപരിഷ്‌ക്കരണവും ചട്ടങ്ങളും

രാഷ്‌ട്രത്തിന്റെ വികസനത്തിന് സ്മാര്‍ട്ട് സിറ്റികള്‍ അനിവാര്യമാണ്. ഇതിന് വേണ്ടത് സ്മാര്‍ട്ടായുള്ള നയങ്ങളും. പ്രത്യേകിച്ച് ഭൂമി സംബന്ധമായ കാര്യങ്ങളില്‍.

രാജ്യത്തെ തീരപ്രദേശങ്ങളിലാണ് ഇനി സ്മാര്‍ട്ട് സിറ്റികള്‍ വരാന്‍ സാധ്യതയുള്ളത്. എന്നാല്‍ ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കുന്നതിന്റെ ഭാഗമായുള്ള നയങ്ങളില്‍ വെള്ളം ചേര്‍ക്കപ്പെട്ടിരിക്കുന്നു. ചില രാഷ്‌ട്രീയക്കാരും, ഉദ്യോഗസ്ഥരും, ഭൂവുടമകളും, കെട്ടിട നിര്‍മ്മാതാക്കളും അടങ്ങുന്ന മാഫിയാ സംഘത്തിന്റെ നിക്ഷിപ്ത താത്പര്യത്തിന് മുന്നില്‍ ഭൂമിയുടെ ലഭ്യത കുടുങ്ങിക്കിടക്കുകയാണ്. എവിടെയും ഭൂമി കിട്ടാനില്ലെന്ന കള്ളത്തരം പ്രചരിപ്പിക്കലാണ് ഇവരുടെ ആദ്യ പ്രചരണം. ഇതുമൂലം വില അനിയന്ത്രിതമായി ഉയരുന്നു. ചില സ്ഥലങ്ങളില്‍ ഇത് ശരിയാണ്. ഉദാഹരണത്തിന് ദല്‍ഹിയിലെ ഡിഫന്‍സ് കോളനിയിലോ മുബൈയിലെ മലബാര്‍ ഹില്‍സിലോ ബംഗളുരുവിലെ കൊറമംഗളയിലോ സ്ഥലം വാങ്ങാന്‍ കൂടുതല്‍ പണം നല്‍കേണ്ടതായി വരുന്നു.

ഭൂ മാഫിയയുടെ കള്ളപ്രചരണങ്ങളെ പൊളിക്കുകയാണ് നാം ആദ്യം ചെയ്യേണ്ടത്. ഒരു കെട്ടിടസമുച്ചയത്തിന്റെ വിവിധ നിലകളിലായി സ്‌ക്വയര്‍ മീറ്ററുകളുടെ അടിസ്ഥാനത്തില്‍ സ്ഥലം ലഭ്യമാക്കുക. ഇതിലൂടെ ഭൂമി കിട്ടാനില്ല എന്ന പരാതി പരിഹരിക്കപ്പെടാം. ഇതിനായി നല്ല രീതിയിലുള്ള നയരൂപീകരണങ്ങളാണ് നമുക്ക് വേണ്ടത്.

താങ്ങാനാവുന്നതിലും വളരെ ഉയര്‍ന്നതാണ് ഭൂമിയുടെ വില, എന്താകാം ഇതിന് കാരണം ?

ഉത്തരം വളരെ ലളിതമാണ്. ചില ഒളിഞ്ഞിരിക്കുന്ന ഗുണഭോക്താക്കള്‍ക്ക് വേണ്ടിയുള്ള മോശമായ നയങ്ങള്‍ മാറ്റിയാല്‍ ഇത് പരിഹരിക്കപ്പെടാം. രാഷ്‌ട്രീയഉദ്യോഗസ്ഥ വൃന്ദങ്ങള്‍ ചേര്‍ന്നാണ് ഭൂമിയുടെ ലഭ്യത, കെട്ടിടം നിര്‍മ്മിക്കുവാനുള്ള അനുമതി എന്നിങ്ങനെ പല കാര്യങ്ങളും തീരുമാനിക്കുന്നത്. അതിനായി അവര്‍ ചിലപ്പോള്‍ സ്വന്തം താത്പര്യങ്ങള്‍ ഉപയോഗിച്ചെന്നുവരാം. കാരണമെന്തെന്നാല്‍ കള്ളപ്പണത്തിലൂടെ ബിനാമി പേരില്‍ ഇവരാണ് ഏറ്റവും കൂടുതല്‍ പണം ഭൂമിക്കായി നിക്ഷേപിച്ചിരിക്കുന്നത്.

രണ്ടാമത്തെ ധാരണയെന്തെന്നാല്‍ ഭാരതത്തില്‍ ജനസംഖ്യ വര്‍ദ്ധിച്ചു വരുന്നു. ഈ സാഹചര്യത്തില്‍ കൂടുതല്‍ സ്ഥലം ആവശ്യമാണ്. ആവശ്യക്കാരുടെ തോതനുസരിച്ച് ഭൂമിയുടെ വിലയും വര്‍ദ്ധിക്കും. 30-40 വര്‍ഷങ്ങള്‍ കൂടി കഴിയുമ്പോള്‍ ഇവിടുത്തെ ജനസംഖ്യ ഏതാണ്ട് 160കോടിയിലെത്തും. ഇത് കാണിക്കുന്നത് 30 ശതമാനം വര്‍ദ്ധനവ് ജനസംഖ്യയില്‍ ഉണ്ടാകുമെന്നാണ്. ഈ മുപ്പത് ശതമാനം പേര്‍ക്ക് ഭൂമിയും ആവശ്യമായി വന്നേക്കാം

സാമ്പത്തിക വിദഗ്‌ദ്ധന്‍ അജയ് ഷാ സൂചിപ്പിക്കുന്ന കണക്കുകള്‍ അനുസരിച്ച് 120 കോടി ജനങ്ങളെ നാലായി തിരിച്ചാല്‍ ഒരാളുടെ കുടുബത്തിന് 1000 ചതുരശ്ര അടി ഭൂമി വീതം ലഭ്യമാകും. അതായത് കുടുബത്തിലെ രണ്ടു പേര്‍ക്ക് 400 ചതുരശ്ര അടി വീതം ലഭിക്കുമെന്ന് സാരം. ഇപ്രകാരം കണക്കാക്കുമ്പോള്‍ ഭാരതത്തിലെ ജനസംഖ്യ അനുസരിച്ചുള്ള വീട് നിര്‍മ്മാണത്തിന് ഭൂമിയില്ലെന്ന് തന്നെ പറയേണ്ടി വരും.

സ്മാര്‍ട്ട് സിറ്റി ഉള്‍പ്പെട്ട വന്‍ നഗരങ്ങള്‍ക്ക് താരതമ്യേന കുറവ് ഭൂമി മാത്രമാണ് ആവശ്യം. അതായത് ഭാരതത്തിലെ ആകെയുള്ള ഭൂമിയുടെ പകുതിയിലും താഴെ മാത്രമാണ് ആവശ്യം. കുറച്ച് നഗരങ്ങളില്‍ മാത്രമാണ് ജനങ്ങള്‍ ഒത്തുചേര്‍ന്ന് താമസിക്കുന്നത്. എന്നാല്‍ പട്ടണങ്ങളില്‍ അധികവും ജനങ്ങള്‍ തിങ്ങി ഞെരിഞ്ഞുള്ള ജീവിതമാണ് നയിക്കുന്നത്.

യഥാര്‍ത്ഥത്തില്‍ ലഭ്യതക്കുറവുള്ളത് ഭൂമിക്കല്ല മറിച്ച് അടിസ്ഥാനസൗകര്യങ്ങള്‍ക്കാണ്. 30 കി.മി ചുറ്റളവില്‍ ഒരു ഹൈവേയോ ട്രെയിന്‍ പാതയോ വന്നാല്‍ ടൗണുകളില്‍ സ്ഥലത്തിന് വില കുറയും. ഒരു 45 മിനിറ്റുകൊണ്ട് ഇവര്‍ക്ക് താമസസ്ഥലത്തേക്ക് എത്താന്‍ പറ്റും. ഇതും സ്ഥലത്തിന്റെ വിലക്കുറവിനെ ബാധിക്കും. ഇവിടെയാണ് വീണ്ടും നിക്ഷിപ്ത താത്പര്യങ്ങള്‍ ഉയര്‍ന്ന് വരുന്നത്. ദ്വീപ് മേഖലയായ തെക്കന്‍ മുബൈയിലെ സെവ്‌റിയിലേക്ക് ഏതെങ്കിലും ഗതാഗതമാര്‍ഗം ഉണ്ടെങ്കില്‍ അരമണിക്കൂറുകൊണ്ട് നഗരത്തിലെത്തുവാന്‍ സാധിക്കും. ഇപ്പോള്‍ അതെടുക്കുന്നത് ഏകദേശം ഒന്നര മണിക്കൂറാണ്.

ഒരു നല്ല സ്മാര്‍ട്ട് സിറ്റിക്ക് വേണ്ടത് പഴയ കെട്ടിടങ്ങള്‍ പുതുക്കി നിര്‍മ്മിക്കുകയും കുറഞ്ഞ സ്ഥല പരിമിതിയില്‍ മുകളിലേക്കും താഴേയുമുള്ള നിലകളിലേക്ക് കെട്ടിടങ്ങള്‍ പണിയുന്ന എഫ്.എസ്.ഐ പദ്ധതികള്‍ കൊണ്ടുവരികയും ചെയ്യാവുന്നതാണ്. അഹമ്മദാബാദിലെ സബര്‍മതി നദി വീണ്ടും നിര്‍മ്മിച്ചുതു പോലെ ഉപകാരപ്രദമായ രീതിയില്‍ ഭൂമി ഉപയോഗിക്കാവുന്നതാണ്.

കുറച്ച് വര്‍ഷങ്ങള്‍ക്ക് മുന്‍പ് റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റുകാരുടെ സഖ്യമായ ക്രേഡൈ മഹാരാഷ്‌ട്ര സര്‍ക്കാരിന് ഒരു നിര്‍ദ്ദേശം മുന്നോട്ട് വച്ചു. കെട്ടിട നിര്‍മ്മാണത്തിന് അംഗീകാരം നല്‍കുന്ന സമയം മൂന്നു മുതല്‍ ആറ് മാസം വരെ ആക്കിയാല്‍ 20ശതമാനം തുക കുറയ്‌ക്കുമെന്ന് പറഞ്ഞു. ഈ നിര്‍ദ്ദേശം കാണിക്കുന്നത് സമയതത്തിന്റെ വിലയാണ് കൂടാതെ അഴിമതിയും ഉദ്യോഗസ്ഥരുടെ അലംഭാവവും കാരണം എത്രമാത്രം വസ്തുവിന്റെ വിലയില്‍ എത്രമാത്രം മാറ്റം വരുത്താന്‍ സാധിക്കുമെന്ന് കാണിക്കാനാണ്. വികസിത നഗരങ്ങള്‍ക്ക് നല്ല ഭരണവും അവശ്യമാണ്. അപ്പോള്‍ നിര്‍മ്മാണ പ്രവര്‍ത്തനത്തിലെ ചിലവ് തുടക്കത്തില്‍ തന്നെ കുറയ്‌ക്കാനും സാധിക്കും.